Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan – Bagi yang pernah melakukan transaksi jual beli ataupun membayar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tentu sudah tidak asing lagi dengan istilah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Menurut UU PBB pasal 1 nomor 3, pengertian dari NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari kegiatan jual beli yang telah dilakukan secara wajar, tetapi jika tidak ada kegiatan jual beli, maka NJOP bisa ditentukan dari perbandingan antara harga dan objek pajak dari jenis yang sama atau dari perolehan nilai baru ataupun dari NJOP pengganti.
Apabila anda ingin mengetahui NJOP suatu tanah, maka anda harus memenuhi syarat-syarat di bawah ini :
- Harus menyertakan bukti kepemilikan objek pajak tersebut.
- Bila objek pajak tersebut dikuasakan, maka pemohon harus membawa bukti kuasanya.
- Menyertakan surat pernyataan bahwa NJOP diajukan demi kepentingan pajak dan bukan untuk yang lainnya.
Secara umum, pengelompokan NJOP dibedakan menjadi dua yakni NJOP bumi dan NJOP bangunan. NJOP sendiri, selalu diperbarui setiap tahunnya karena ada kemungkinan perubahan dari tahun yang sebelumnya. Misalnya saja harga tanah yang semakin meningkat karena keberada pemukiman baru yang bisa membuat lokasi akan semakin ramai. Besarnya NJOP bisa dikelompokan menjadi objek pajak sektor perkotaan dan pedesaan, objek pajak sektor perkebunan, objek pajak sektor atas hak pengusaha hutan, pertambangan dan lainnya.
Baca juga: Cara Menghitung BPHTB Tanah
Pada setiap daerah mempunyai nilai NJOP yang tidak sama dan umumnya NJOP digunakan sebagai dasar pajak PBB. Bagi anda yang ingin mengerti bagaimana cara membuat tolak ukur nilai NJOP sebuah properti, berikut cara menghitungnya.
Nilai NJOP ditentukan berdasarkan 3 aspek. Berikut ini adalah penjelasan lengkap mengenai 3 aspek tersebut.
Perbandingan Harga Obyek
Merupakan nilai NJOP berdasarkan perbandingan dengan obyek properti lainnya yang sejenis dan letaknya pun tidak berjauhan serta sudah diketahui berapa harga jualnya.
Nilai Perolehan Baru
Penentuan NJOP juga berdasarkan metode nilai perolehan baru, metode ini berdasarkan perhitungan biaya untuk memperoleh properti yang dibeli dan dikurangi dengan kondisi fisik properti tersebut.
Nilai Jual Objek Pengganti
adalah metode penentuan nilai pajak berdasarkan hasil produksi obyek pajak itu sendiri.
Cara menghitung NJOP per meter
Cara menghitung NJOP tanah per meter dilakukan berdasarkan penilaian tanah dengan menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar. Yang perlu anda catat, perbandingan harga pasar hanya dapat dilakukan pada objek tanah yang sejenis, letaknya pun tidak berjauhan dan dengan harga pasar yang sudah diketahui.
Sebenarnya cara menghitung NJOP tanah per meter persegi dalam setiap tahunnya dilakukan secara massal oleh pemerintah. Penentuan ini dilakukan karena untuk dapat menentukan besarnya NJOP untuk biaya PBB.
Perbandingan harga tanah itu sendiri dapat dilakukan dengan mengambil data harga melalui penjual, pembeli, notaris, badan pertanahan dan agen properti. Selain itu perbandingan juga dapat dilakukan dengan cara melihat berbagai faktor yang bisa mempengaruhi harga tanah misalnya lokasi, kondisi tanah, fasilitas yang berada di sekitar lokasi, aksesibilitas, dll.
Baca juga: Cara Menghitung Luas Tanah
Penentuan Harga Jual Properti Berdasarkan NJOP
Bagi anda yang sekarang ini sedang ingin menjual properti, maka ada dua metode yang dapat anda lakukan untuk menentukan harga jual. Yang pertama adalah berdasarkan harga pasaran yang berlaku disekitar properti dan yang kedua adalah berdasarkan NJOP.
Apabila anda yang ingin mengetahui cara menghitung harga jual beli properti menggunakan NJOP, berikut ini adalah caranya:
Misalkan luas tanah Anda : 8 m x 12m = 96 m2
Luas bangunan : 6 m x 6 m = 36 m2
NJOP tanah : Rp 1.000.000 per meter persegi
NJOP bangunan : Rp 2.000.000 per meter persegi
Maka total harga tanah adalah : 96 x Rp 1.000.000 = Rp 96.000.000
Total harga harga bangunan : 36 x Rp 2.000.000 = Rp 72.000.000
Maka nilai jual rumah Anda adalah : Rp 96.000.000 + Rp. 72.000.000 = Rp 168.000.000